Мастера Ремонта+7 978 787 29 91

Главная · Статьи

Как сделать перепланировку квартиры законно

Перепланировка — это не только снос стены, но и новая дверь в другом месте, расширенная ванная, перенесённая мойка. Если работа меняет техпаспорт квартиры, её согласуют до начала. Ниже — порядок по Жилищному кодексу, что нельзя трогать ни при каком проекте и что делать, если перепланировка уже сделана.

Перепланировка или переустройство

Жилищный кодекс (ст. 25) различает два понятия. Переустройство — установка, замена или перенос инженерных сетей, сантехнического, электрического или другого оборудования, требующие изменений в техпаспорте. Перепланировка — изменение конфигурации помещения, требующее изменений в техпаспорте.
Перенести мойку или ванну на новое место — переустройство. Снести или передвинуть перегородку, прорубить новый дверной проём — перепланировка. Часто в одном проекте есть и то и другое.
Если работа техпаспорт не меняет — заменить плитку, выровнять стены, поставить новые двери в старые проёмы, — согласовывать нечего. Заменить сантехнику на такую же на прежнем месте — тоже.

Что нельзя ни при каком проекте

Правила технической эксплуатации жилищного фонда (постановление Госстроя № 170, п. 1.7.2) не допускают перепланировку, которая ведёт к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций, нарушению работы инженерных систем, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств.
Положение, утверждённое постановлением Правительства РФ № 47 (п. 24), запрещает размещать уборную, ванную и кухню над жилыми комнатами. Исключение одно — двухуровневая квартира, где санузел наверху стоит над своей же кухней.
Газ. По своду правил СП 402.1325800 кухня с газовой плитой должна иметь вытяжной канал, окно с форточкой и дверь. Поэтому газовую кухню не объединяют с комнатой в одно пространство без двери или перегородки.
Общее имущество дома. Если без присоединения его части перепланировка невозможна, ЖК (ст. 26) требует протокол общего собрания о согласии всех собственников.
Проём в несущей стене возможен только по проекту, который подтверждает, что прочность не нарушена, и такие проекты согласуют не всегда.

Порядок по Жилищному кодексу

Шаг 1. Проект перепланировки — его готовит проектная организация. В нём видно, что меняется и почему это безопасно для дома. Если затрагиваются несущие конструкции, к проекту обычно прикладывают расчёт или техническое заключение о состоянии конструкций.
Шаг 2. Документы подают в орган местного самоуправления по месту квартиры — непосредственно или через МФЦ (ст. 26 ЖК).
Шаг 3. Решение о согласовании или отказе принимают не позднее чем через 45 дней со дня подачи документов, а документ о согласовании выдают не позднее трёх рабочих дней после решения. Этот документ и есть основание для работ.
Шаг 4. Работы — строго по проекту. Отступление от проекта закон тоже считает самовольной перепланировкой.
Шаг 5. Завершение подтверждает акт приёмочной комиссии (ст. 28 ЖК). Орган, который согласовывал работы, направляет его в орган регистрации прав.

Какие документы нужны

По ст. 26 ЖК заявитель представляет заявление по утверждённой форме, правоустанавливающие документы на квартиру, проект перепланировки, технический паспорт помещения.
Если квартира по договору социального найма — письменное согласие всех членов семьи нанимателя. Если дом — памятник архитектуры, истории или культуры, — заключение органа по охране памятников.
Техпаспорт и заключение по памятнику можно не приносить, а правоустанавливающие документы — тоже, если право зарегистрировано в ЕГРН: их запросят без вас.
Требовать другие документы сверх перечня орган, осуществляющий согласование, по закону не вправе. Если требуют лишнее, сошлитесь на часть 3 статьи 26 ЖК.

Где согласовывать в Крыму

По Жилищному кодексу согласование ведёт орган местного самоуправления по месту нахождения квартиры. Для жителей Крыма это администрация вашего города или района. Отдел, который принимает документы, в разных администрациях называется по-разному, поэтому проще начать с раздела услуг на официальном сайте.
Форма заявления, способы подачи и порядок приёма описаны в административном регламенте муниципальной услуги на сайте администрации. Там же сказано, можно ли подать документы через МФЦ или портал госуслуг.
В старых центрах крымских городов есть дома — объекты культурного наследия. Если ваш дом из их числа, понадобится заключение органа по охране памятников, и это стоит выяснить до заказа проекта.
Если квартира в ипотеке, проверьте договор с банком: изменения в залоговой квартире обычно согласуют и с ним.

Чем грозит самовольная перепланировка

Самовольной ЖК (ст. 29) называет перепланировку без документа о согласовании или с нарушением проекта. За неё предусмотрена административная ответственность — штраф по ст. 7.21 КоАП РФ.
Главное последствие не штраф. Собственник обязан вернуть помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установит орган согласования.
Если этого не сделать и суд не сохранит перепланировку, он по иску органа может решить продать квартиру с публичных торгов: собственнику выплатят вырученное за вычетом расходов, а новому владельцу придётся вернуть всё как было.
В жизни несогласованная перепланировка обычно всплывает при продаже, ипотеке или после жалобы соседей: план в документах не совпадает с квартирой, а с таким расхождением сложнее продать квартиру и получить под неё кредит.

Как узаконить уже сделанную

Первый вопрос — что именно сделано. Если затронуты несущие стены, газ или мокрые зоны над жилыми комнатами соседей, честный путь часто один — вернуть как было.
ЖК (ст. 29) позволяет сохранить квартиру в перепланированном виде по решению суда, если это не нарушает права и законные интересы граждан и не создаёт угрозу их жизни или здоровью. Это нужно доказать: обычно суду нужны техническое заключение о состоянии конструкций и документы о том, что сделано. Суд оценивает именно эти условия, а не то, сколько вложено в ремонт.
Начните с обследования квартиры специалистом и с вопроса в администрацию: как принять решение по уже сделанным работам, сказано в местном регламенте.
Чем меньше перепланировка задела конструкции и сети, тем проще её сохранить. Перенос ненесущей перегородки и снос несущей стены — две совсем разные истории.

Частые ошибки

Начать работы до решения о согласовании «потому что долго ждать». Работы без документа — это уже самовольная перепланировка.
Считать согласованием устное «да» управляющей компании. Согласование по ЖК даёт орган местного самоуправления, и только письменным документом.
Делать по эскизу из интернета вместо проекта. Без проекта нечего подавать, а отступить потом не от чего — и доказать безопасность тоже.
Не оформить завершение. Без акта приёмочной комиссии перепланировка не закончена, а в документах на квартиру остаётся старый план.
Забыть про соседей. Шумные работы, вывоз мусора и любые работы со стояками проще вести, когда соседи предупреждены заранее.

Частые вопросы

Нужно ли согласовывать перепланировку?

Да, если работа меняет конфигурацию квартиры или переносит сети и оборудование так, что нужно менять техпаспорт. По статье 26 ЖК РФ её проводят по решению органа местного самоуправления, принятому до начала работ.

Сколько ждать решения о согласовании?

По ЖК РФ решение принимают не позднее чем через 45 дней со дня подачи документов, а документ о согласовании выдают не позднее трёх рабочих дней после решения.

Можно ли узаконить уже сделанную перепланировку?

По статье 29 ЖК РФ квартиру можно сохранить в перепланированном виде по решению суда, если это не нарушает права граждан и не создаёт угрозы их жизни или здоровью. Иначе её придётся вернуть в прежнее состояние.

Перепланировку согласуют до первого удара перфоратора. Узаконить сделанное можно, но только если она никому не угрожает.

Статья описывает общий порядок по Жилищному кодексу РФ и не заменяет юридическую консультацию. Требования к вашему дому уточняйте в администрации и у проектировщика.

Посчитать ремонт квартиры

Расскажите, что хотите изменить в квартире, — приедем на замер и посчитаем смету по позициям.

Вызвать замерщика бесплатно Позвонить +7 978 787 29 91

Ремонт в хрущёвке →Капитальный ремонт квартиры →С чего начать ремонт →Все статьи о ремонте →

Ремонт Квартир в Симферополе

+7 978 787 29 91